Na preklopení nových domovov je možné zarobiť neuveriteľné množstvo peňazí, ak to dokážete správne. V skutočnosti môžete ľahko zarobiť 25 000 dolárov alebo viac na jeden flip, a to za menej ako 90 dní. Majte však na pamäti, že rovnako veľa alebo viac stratíte na obrátke, ak si zle vypočítate príležitosť. Prevracanie nových domov môže byť spôsobom, ako zarobiť veľké množstvo peňazí netradičným spôsobom, ale vyžaduje si to aj výskum, tvrdú prácu a zdravú chuť riskovať.
Kroky
Časť 1 zo 4: Zistenie, či je preklopenie domu pre vás to pravé
Krok 1. Uistite sa, že máte dostatok peňazí navyše
Prevracanie nových domov znamená skutočne kúpu domu alebo nehnuteľnosti. Takže okrem toho, že k svojim mesačným výdavkom prirátate ďalšiu hypotéku, budete s najväčšou pravdepodobnosťou musieť vymyslieť aj zálohu. Našťastie tieto náklady pokryje vaša predajná cena. Bez ohľadu na to budete potrebovať veľké množstvo hotovosti a flexibilný mesačný rozpočet, aby ste mohli začať s preklápaním domov.
Do hry vstupujú aj ďalšie výdavky, ako napríklad poplatky za energie a dane. Pri predaji domu budete musieť zo svojho zisku zaplatiť aj daň z kapitálových výnosov
Krok 2. Spravujte svoje očakávania
Úspešné plutvy jednoducho nekupujú a nepredávajú domy bez toho, aby vykonávali medzičlánky alebo marketingové úsilie. Uvedomte si, že na vykonanie zmien v dome budete musieť v mnohých prípadoch vynaložiť prácu a náklady. V iných sa budete chcieť vyhnúť poplatkom realitnej kancelárie a pokúsiť sa predať dom sami, čo si vyžaduje marketing a prácu na nohách. Uistite sa, že ste ochotní pustiť sa do práce, aby ste to urobili správne.
Krok 3. Uistite sa, že máte dostatok voľného času
Nejde o víkendový koníček, ale o prácu na plný úväzok. Vo väčšine prípadov budete musieť naplánovať údržbu, dohliadať na výstavbu pri dodatkoch alebo zmenách a zaoberať sa ďalšími problémami, ktoré s domom vznikajú. Ak neplánujete použiť realitnú kanceláriu, budete musieť dom potenciálnym kupujúcim ukázať aj sami. Bolo by ťažké naplánovať to všetko okolo inej práce na plný úväzok.
Krok 4. Dokážete sa vysporiadať s rizikom a zlyhaním
Je pravdepodobné, že urobíte aspoň niekoľko prešľapov, keď začnete s preklápaním domov. Tieto chyby vás môžu stáť tisíce alebo desaťtisíce dolárov. Okrem toho môže dôjsť k nehodám, ktoré vás stoja tisíce alebo vám vrátia aktuálny projekt o niekoľko týždňov alebo mesiacov. Ak ste typ človeka, ktorý v týchto stresových chvíľach nevie racionálne myslieť a správať sa, prevracanie domu nemusí byť pre vás.
Časť 2 zo 4: Hľadanie nehnuteľnosti
Krok 1. Zoznámte sa s tým, ako si kúpiť dom alebo byt
Ak ste to už urobili, potom poznáte postup a je to druhá prirodzenosť. Ak ste si nikdy nekúpili dom, poraďte sa s realitnou kanceláriou. Pri kúpe domu musíte urobiť niekoľko krokov, s ktorými sa musíte dobre zoznámiť. Tento proces vo všeobecnosti zahŕňa predloženie ponuky, získanie hypotéky, odstránenie podmienok a zmocnenie sa.
Môžete tiež preskočiť počiatočný predaj tak, že si kúpite vlastné pozemky a postavíte na nich svoje vlastné domy na predaj. V tomto procese si môžete postaviť dom sami alebo si najať staviteľa, ktorý to urobí za vás. Tieto dva procesy sú známymi špecifikáciami a vlastnou konštrukciou
Krok 2. Preskúmajte trhové podmienky vo vašej oblasti
Porozprávajte sa s realitnými kanceláriami o tom, aký veľký objem a domáci dopyt zažívajú. Môžete tiež vyhľadať vo svojich miestnych novinách správy o bývaní.
- Trh s bývaním je ako akciový trh v tom, že má cykly „býka“aj „medveďa“. Trh s bývaním môže trvať roky a roky, kým sa zmení z jedného cyklu na druhý. To znamená, že o nehnuteľnosti môže byť v každom okamihu buď „veľký dopyt“, alebo „nízky dopyt“.
- Ak je vo vašej oblasti v súčasnosti „nízky dopyt“po domácnostiach, bude prevracanie domov oveľa náročnejšie alebo prinajmenšom menej výnosné.
- Ak naozaj chcete začať s listovaním, ale zistíte, že váš miestny trh s bývaním naň nie je zrelý, zvážte prechod do oblasti s aktívnejším trhom. Pozrite sa na najhorúcejšie trhy online. Niektoré oblasti v súčasnosti zažívajú dramatické zotavenie cien a sú pripravené na flip investície.
Krok 3. Nájdite nehnuteľnosť
Keď sa rozhodnete, že je ten správny čas začať nový projekt, vyhľadajte správnu dávku v rámci svojho rozpočtu. Existuje niekoľko spôsobov, ako to urobiť.
- Niektorí ľudia hľadajú zúfalé vlastnosti. Ide o tie, ktoré predávajúci „zúfalo predáva“, a to z dôvodov, ako je rozvod, bankrot, smrť, zlý stav majetku alebo oneskorené platby. Túžba predávajúceho predať vám umožní vyjednať na pozemku lepšiu cenu.
- Ďalším spôsobom je jednoducho lokalizovať oblasti vášho mesta alebo obce, ktoré sú „novými štvrťami“, kde prebieha všetka nová výstavba. Choďte tam a povozte sa. Pozrite sa na značky umiestnené stavebníkmi, ktorí chcú predať svoj nový domov alebo dostupné otvorené pozemky.
Krok 4. Zvážte, aký typ domu by ste mohli na nehnuteľnosti postaviť
Urobte si prieskum a zistite, aký štýl domu, veľkosť a konkrétne vlastnosti sú vo vašej oblasti módne alebo sa bežne predávajú. Pozrite sa na predávané nové domy a pokúste sa napodobniť ich úspechy. Možno budete musieť zostaviť tím s dizajnérom a architektom, aby ste získali realistickú predstavu o tom, čo môžete s daným nákladom a rozpočtom urobiť.
- Skúste si naplánovať domy, ktoré sa predávajú v strednom až vyššom rade. Čo to znamená, je suma, kde by si to priemerná rodina mohla dovoliť. Vo všeobecnosti to znamená medzi 200 000 a 500 000 dolárov v závislosti od vašej oblasti. Chcete to cenové rozpätie, pretože tieto sa predávajú najrýchlejšie, pretože pri týchto domoch strednej triedy hľadá najväčšiu hustotu obyvateľstva. Mohlo by to byť oveľa menej alebo oveľa viac, ale to je priemer.
- V mnohých prípadoch musí mať dom tri alebo viac spální a najmenej dve kúpeľne.
Krok 5. Kontaktujte staviteľov ohľadom „špeciálnych domov“
„Ďalší spôsob, ako nájsť dom, je jednoducho vyhľadať zoznam staviteľov vo vašej oblasti. Zavolajte im všetkých a opýtajte sa ich, či majú na predaj nejaké„ špeciálne domy “. Tomu sa hovorí nový dom bez skutočného vlastníka (iný ako staviteľ).
- Dôvod, prečo by ste mali zvážiť nájdenie úplne nového domova, je jednoduchý. Je úplne nový, nie sú potrebné žiadne renovácie. Ukazuje sa to lepšie a prinúti vás to vidieť viac ľudí, ako by ste videli starší domov. A okraje sú väčšie. To znamená, že nové domovy sú „prémiové“. Ak chce človek žiť v úplne novom dome, musí zaplatiť vyššiu cenovku. Skoro ako pri kúpe nového auta mimo pozemku, iba to, že sa neznehodnotí.
- Nové štvrte navyše spravidla ponúkajú viac funkcií a vybavenia, ako sú parky, potoky, turistické chodníky atď. Sú krajšie s viacerými vylepšeniami. Váš domov je obklopený peknými novými domovmi. Všetky tieto funkcie sa kombinujú a uľahčujú vám prevrátenie domova.
Krok 6. Skúmajte svoje obľúbené príležitosti ďalej
Časom zúžite vyhľadávanie na niekoľko nehnuteľností. V tomto mieste urobte malý prieskum každého staviteľa, o ktorom uvažujete, aby ste sa uistili, že je seriózny, a dokončí domácnosť podľa noriem, ktoré tvrdí, ako sú žulové dosky, 50 uncový koberec a ďalšie špecifikácie. Uistite sa, že odvádzajú kvalitnú prácu, a dokonca si prezrite aj niektoré z ich ďalších domov, ktoré si postavili. Ak nemajú žiadne ďalšie domy, ktoré by vám mohli ukázať, potom buďte veľmi opatrní.
Nezabudnite použiť údaje zo služby viacerých záznamov (MLS), aby ste videli trendy v okolí a priemerné hodnoty podobných domov. To by vám malo poskytnúť predstavu o trhovej hodnote domu. Ak chcete používať túto službu, navštívte stránku
Časť 3 zo 4: Kúpa nehnuteľnosti
Krok 1. Zvážte náklady
Pozrite sa na náklady na dávku, poplatky stavebníkovi a náklady na stavbu. Budete musieť započítať aj provízie, dane z nehnuteľnosti a poistenie, ako aj náklady na financovanie vašej investície. Sčítajte tieto čísla pomocou čísel od vášho staviteľa a porovnateľných projektov. Túto celkovú sumu potom môžete použiť na porovnanie s odhadovanou predajnou cenou a určiť, či môžete z predaja domu dosiahnuť primeraný zisk alebo nie.
Krok 2. Hneď ako nájdete nehnuteľnosť, ktorá je výhodná, skočte na ňu
Ak viete, na základe skutočných porovnaní MLS v tejto oblasti, že by ste to mohli prevrátiť o najmenej 25 000 dolárov viac, potom Poďme! rýchlejšie!
Ihneď urobte ponuku. Ak je to prijaté, stále vám dá čas na prieskum staviteľa a stavu domu.
V ponuke určite uveďte viacero spôsobov, ako zo zmluvy vyjsť, napríklad „podlieha financovaniu“. Ak máte problém a potrebujete sa dostať von a nezahrnete tento typ doložky, v prípade problému sa nebudete môcť dostať von. Najbežnejší je jednoducho „podlieha financovaniu do x dátumu“. Ak nemôžete financovať do tej doby, požiadajte o predĺženie podmieneného dátumu
Krok 3. Získať financovanie
Na to, aby ste nehnuteľnosť skutočne kúpili a mohli začať alebo pokračovať v stavbe, si musíte vziať pôžičku. Na preklápanie domov si pravdepodobne budete musieť vziať pôžičku s vysokou úrokovou sadzbou kvôli inherentnému riziku prevrátenia domu. V mnohých prípadoch to môže byť až 10 až 12 percent ročnej sadzby.
Dobrá úverová história a dobré skóre vám môžu pomôcť získať lepšiu sadzbu, ale mnohí veritelia budú pôžičku stále považovať za rizikovú
Krok 4. Odstráňte podmienky v domácnosti
To znamená, že musíte prevziať dátum zmluvy. To sa deje pri výstavbe vášho domu. Teraz sa teda môžete porozprávať so staviteľom a vybrať si svoje vlastnosti a farby pre interiér i exteriér domu. Ak s tým nemáte skúsenosti, zistite, či má staviteľ odborníka, ktorý by s vami mohol konzultovať.
Krok 5. Dokončite svoj dom
Uistite sa, že budete sledovať prácu staviteľa, keď dokončuje dom podľa vašich špecifikácií. Možno budete chcieť konzultovať s inými knihami alebo odborníkmi na dokončenie domácnosti, najmä pokiaľ ide o prvých niekoľko produktov. Budete chcieť pridať viditeľné luxusné povrchové úpravy bez toho, aby ste obetovali príliš veľa zo svojho rozpočtu.
- Vyberte si textúry, farby a materiály „všetky neutrálne farby“a povrchové úpravy, ktoré budú vyhovovať takmer každému vkusu. K ničomu nevyberajte jasné farby. Nezabudnite, že tento dom „otáčate“. Robíte interiér pre „niekoho iného“. Nie je to to, čo sa vám páči, ale čo sa bude páčiť bežnej populácii, čo sú „neutrálne tóny“zvnútra aj zvonka.
- Ak nerobíte nič iné, uistite sa, že kuchyňa je perfektná. Toto je najdôležitejšia miestnosť v dome pre mnohých kupujúcich. Ak je to už dobré, pozrite sa ďalej do kúpeľní.
Časť 4 zo 4: Predaj domu
Krok 1. Váš domov je pripravený, pripravte ho na predvádzanie
Zbavte sa všetkého svojho haraburdu a všetkého okolo ležiaceho stavebného materiálu alebo vybavenia. Tento dom bude v predaji. To znamená, že musí byť „100% bez rušenia“. Jednoduchý spôsob, ako to pochopiť, je navštíviť akýkoľvek „predvádzací dom“vo vašej oblasti a zistiť, ako urobili interiér. Váš nábytok, ak vôbec nejaký máte, nemusí byť taký dobrý alebo efektný, ako by mohol mať v predvádzacej miestnosti.
Nenechávajte nič na očiach. Odložte všetko do skriniek, skríň, zásuviek, suterénu a garáže. Odchod z hlavného obývacieho priestoru vyzerá prehľadne. Nepoužívajte ani príliš veľa nábytku. Nechcete, aby izby pôsobili rušne. Na steny tiež nemontujte príliš veľa fotografií alebo obrázkov. Chcete, aby bolo všetko nedotknuté. Pretože váš kupujúci chce „nový domov“, nerobte z neho „použitý domov“. Urobte z nich „ukážkový domov“
Krok 2. Vytvorte zoznam domu
Môžete ho predať sami, aby ste ušetrili, alebo ho zaradiť do MLS pomocou realitnej kancelárie. Dôvod, prečo by ste chceli predávať prostredníctvom MLS, je ten, že vo vašej oblasti sú tisíce realitných kancelárií, ktoré uvidia tento zoznam MLS (služba viacerých záznamov) a začnú ukazovať váš domov možno dokonca „denne“. Budete mať veľa realitných kancelárií, ktoré budú súťažiť o predaj vášho domu. Porovnajte to s „iba vy“, ktorí sa to pokúšajú predať. Áno, vzdáte sa provízie, ale to môže byť započítané do predajnej ceny.
- Vytvorte si konkurencieschopný zoznam svojich domovov v danej oblasti. Pri kúpe domu ste však mali dostať dohodu a už ste predpokladali, že ho môžete predať najmenej o 50 000 dolárov viac na základe skutočných trhových podmienok a výskumu, ktorý ste urobili.
- Nepreceňujte to, inak sa to nepredá, ani to nenechajte podceniť a nechajte peniaze na stole. Ale je lepšie to podceniť a nebyť pri vyjednávaní pružní vo svojej požadovanej cene, ako to predražiť a nikto sa na to prísť pozrieť.
Krok 3. Keď dostanete ponuku, starostlivo zvážte situáciu
Nikdy, za žiadnych okolností, sa nedostávajte do vyjednávania, kde obchodujete ponuky tam a späť. Ak vám dajú ponuku, musíte im vždy povedať: „Premyslím si to a ozvem sa ti do hodiny.“Nájdite si čas na premýšľanie. Nezačínajte obchodovať s kupujúcim tam a späť bez toho, aby ste tomu venovali aspoň hodinu. Jednu vec môžete urobiť, keď ste s kupujúcim a oni vám povedia: „Čo s tým …“, povedzte im: „Dobre, prijmem túto ponuku a idem si dať kávu a v jednom sa vrátim. hodinu, aby som ti dal vedieť “.
To je také dôležité, pretože je pravdepodobné, že vám toho neponúkli dosť a vy teraz chcete ponuke čeliť. Čo môžete urobiť, je, aby ste si hodinu pripravili pultovú ponuku. Ak je napríklad ich ponuka takmer to, čo chcete, ale nie celkom, vráťte sa a povedzte niečo ako „dobre, vašu ponuku prijmem, ale neopúšťam spotrebiče“. Môžu byť v pohode, a to tvorí vašich 5 000 dolárov, o ktoré by ste prišli, keby ste sa dostali do unáhleného vyjednávania
Krok 4. Pokračujte v predaji
Kupujúci vášho domu bude chcieť dostať časový rámec na „odstránenie podmienok“. Spravidla, ak máte ponuku, kupujúci to s vašim domovom myslí „vážne“. Ak potrebujú rozšírenie, poskytnite ho iba vtedy, ak je malá alebo žiadna iná aktivita. Ak však stále dostávate veľa ďalších ponúk vo svojom dome, alebo máte pocit, že nedostávate takú výhodnú ponuku, ako ste si pôvodne mysleli, nepredĺžte si dátum podmienky, čím sa ponuka stane neplatnou. To vám umožní vziať si záložnú ponuku, ktorá môže byť lepšia a silnejšia.
Vo všeobecnosti však chcete byť v tomto bode ústretoví, aby dohoda prebehla úspešne. Ak teda chcú priviesť svoju rodinu tretíkrát, nech sa tam prídu pozrieť
Krok 5. Hľadaj svoj ďalší projekt
Teraz, keď kupujúci odstránil podmienky, môžete začať hľadať novú nehnuteľnosť na kúpu alebo sa pokúsiť nájsť inú, ktorá by sa dala prevrátiť rovnakým spôsobom, ako ste to urobili teraz. V deň, keď sa zmocnia, musíte byť „mimo“. Potom krátko po tom, ako sa zmocnia, dostanete veľkú tučnú výplatu zo zisku, ktorý ste dosiahli predajom. To znamená, že pokiaľ to neprenesiete do nového domu, nakoniec si kúpite. Vo všeobecnosti je najlepšie nechať tieto výnosy, ktoré zarobíte, doma.
Neinkasujte a choďte peniaze minúť. Je lepšie skombinovať efekt a nechať svoje peniaze ísť do práce, pretože ste pri ďalšom nákupe, než ich plytvať nákupmi a extravaganciou. Iste, kúpte si dovolenku bez dohody za pár tisíc, ale zvyšok zisku nechajte pracovať pre vás v ďalšom dome alebo pri inej investícii, kde vám to prinesie ešte viac peňazí
Tipy
- Toto je veľký trend. To však znamená aj veľkú konkurenciu. Ak to chcete urobiť, určite si to prečítajte. Majte však na pamäti, že väčšina domácich preklápacích šou, kníh a materiálov sa zameriava na preklápanie starších nehnuteľností a nehnuteľností v núdzi, pričom niektoré z nich môžu vyžadovať rekonštrukciu, a to je úplne iný plesový park. Preto by ste mali zvážiť úplne nové domy, v ktorých chce staviteľ za malý zisk len zlikvidovať. Niektorí stavitelia chcú iba vystúpiť, alebo „musia von“a budú predávať dokonca aj cez prestávku.
- Ak k vám príde domov množstvo ľudí, ako niekoľko ďalších za deň, môže dôjsť k podceneniu vášho majetku. Nezískali by ste ich toľko, pokiaľ by ste možno nemali takú nízku cenu, že si ľudia myslia, že je to veľmi výhodná ponuka, a to nie je váš cieľ. Vaším cieľom je byť „za konkurencieschopnú cenu“, ale napriek tomu byť schopný dosiahnuť zisk.
- Skúste nájsť to, čomu hovoria realitná spoločnosť s „paušálnym poplatkom“. Dostanú sa k vášmu záznamu o najobľúbenejších MLS vo vašej oblasti, čo umožní ďalším realitným kanceláriám začať predávať váš dom. Účtujú si však iba „paušálny poplatok“, ktorý vám často ušetrí okolo 40% za provízie realitnej kancelárii.
- Keď si kúpite dom, pokiaľ už nie ste dostatočne oboznámení s vypĺňaním zmlúv a rokovaní, pokúste sa o to, aby bol za vás prítomný právnik a/alebo realitná kancelária. Bez nich by sa predajca mohol pokúsiť stanoviť podmienky, ktoré by vám mohli nakoniec uškodiť, a vy by ste to možno ani nevedeli. Takže chcete, aby vo vašom tíme bolo niekoľko skúsených profesionálov, ktorí vám pred kúpou alebo predajom domu poradia pred podpísaním bodkovanej čiary.
Varovania
- Podrobne napíšte akčný plán k poslednej položke. Zvážte všetky pre a proti. Ako to ovplyvní váš domáci život, máte na premýšľanie rodinu, ako to ovplyvní vašu prácu a či si môžete dovoliť akékoľvek neočakávané náklady na prenášanie majetku, kým ho nebudete môcť prevrátiť?
- Toto je základný prehľad o tom, ako sa to robí. Budete sa zaoberať veľkým množstvom peňazí a budete za určitých podmienok, ktoré by vás v prípade chyby mohli stáť veľa peňazí. Inými slovami, buďte veľmi opatrní. Toto je určené pre ľudí, ktorí sú ochotní urobiť si domácu úlohu, bodkovať svoje „i“a preškrtnúť všetky „t“. Nie pre tých, ktorí sa idú bláznivo len ponáhľať a „krídlovať“. Nezabudnite, že na týchto ponukách sa veľa jazdí.
