„Prevrátenie“domu pozostáva z kúpy spustnutej nehnuteľnosti pod trhovú cenu, zvýšenia jej hodnoty a rýchleho opätovného predaja za účelom rýchleho zisku. Toto sa líši od developerského investovania, pri ktorom kupujúci kúpi rozostavanú nehnuteľnosť a potom ju predá alebo prenajme, keď je pripravená na obsadenie. Ak budete správne hrať svoje karty, môžete zarobiť 50 000 000 alebo viac za jedno otočenie a urobíte to do 90 dní.
Kroky
Metóda 1 z 3: Rozumný nákup
Krok 1. Zoznámte sa s tým, ako si kúpiť dom alebo byt
Ak ste to už urobili, potom poznáte postup. Ak ste si nikdy nekúpili dom, obráťte sa na realitného makléra a finančného poradcu. Pri kúpe domu prebieha niekoľko krokov, takže musíte tomuto procesu porozumieť, napríklad: predloženie ponuky, získanie hypotéky, odstránenie podmienok a zmocnenie sa.
- Podanie ponuky: Pretože verbálne ponuky nepredstavujú právne vymáhateľný predaj, musíte vypracovať písomnú ponuku a dať ju majiteľom a/alebo realitnej kancelárii. Ponuka určuje cenu, ako aj podmienky predaja. Ak je ponuka prijatá, ponuka sa stáva právne záväznou kúpnou zmluvou.
- Získanie hypotéky: Pokiaľ nemáte poruke hromadu peňazí, budete potrebovať hypotéku. Existujú desiatky druhov pôžičiek, preto si pozrite tie, ktoré by vám mohli vyhovovať, a v prípade akýchkoľvek otázok sa obráťte na hypotekárneho makléra. Niektoré hypotéky (ARM) majú špeciálne „upútavkové“úrokové sadzby, ktoré na začiatku zostanú nízke a po určitom čase sa výrazne zvýšia. Môžu byť zaujímavé, ak plánujete rýchlo predať dom.
- Odstránenie podmienok: To je zvyčajne to, čo kupujúci urobí, keď predávajúci prijme ich ponuku. Je to zákonný krok, ktorý kupujúci (zvyčajne) urobí, aby oznámil, že všetky záväzky, ktoré prijali obe alebo obidve strany, boli splnené.
Krok 2. Pochopte riziká prevrátenia domu
Prevrátenie domu môže byť riskantné. Za potenciálnu návratnosť v budúcnosti vám vzniká veľké množstvo dlhu. Ibaže niekedy sa táto výplata nerealizuje alebo sa nerealizuje tak rýchlo, ako by ste si mohli priať. Mohli by ste sedieť na nehnuteľnosti dlhšie, ako sa očakávalo, platiť hypotéku, dane z nehnuteľnosti a priebežnú údržbu. Niekedy budete musieť predať dom za nižšiu cenu, ako za akú ste ho kúpili. Často ste na milosť a nemilosť chvejúceho sa trhu s bývaním.
Množstvo potrebnej fyzickej námahy je tiež potenciálnym rizikom. Ako ste fit a ako ochotní ste urobiť veľa domácich prác spojených s prevrátením domu? Ak ste nikdy predtým nerobili opravy ani opravy, bude to strmá krivka učenia a čím menej budete vedieť, tým dlhšie bude trvať prevrátenie domu
Krok 3. Vzdelajte sa o realitnom trhu, na ktorom investujete
Prečítajte si časopisy ako Forbes, Podnikateľ a Peniaze; často obsahujú články o nehnuteľnostiach. Začnite chápať, ako funguje realitný trh, čo je dobré a zlé riešenie a ako predvídať budúci rast alebo pokles v budúcnosti.
- Trh s bývaním je ako akciový trh. Má to oboje býk cyklov (čo znamená optimizmus, rast a vysoký dopyt) a medveď cyklov (čo znamená pesimizmus, kontrakcia a nízky dopyt). Rozdiel je v tom, že trhu s bývaním môže prejsť z jedného cyklu na druhý oveľa dlhšie ako na akciovom trhu.
- Po rozhovore s najmenej tromi realitnými kanceláriami a vykonaní vyšetrovania, ak zistíte, že na trhu je malý dopyt a zdá sa, že sa všetci so svojimi psami pokúšajú likvidovať domy, ceny bytov klesnú a spolu s nimi klesnú aj ziskové marže. Pri týchto typoch trhových podmienok by bolo obrátenie domu náročnejšie.
- Skúste počkať na býčí trh. Počkajte s nákupom, kým sa realitný trh opäť nevráti a viac ľudí nebude snažiť kupovať, ale predávať. To vám vytvorí lepšie podmienky na to, aby ste mohli začať listovať.
Krok 4. Hľadaj domov, ktorý by sa dal podstatne zlepšiť s čo najmenším časom a prostriedkami
Nesnažíš sa žiť v tomto dome; pokúšate sa ho kúpiť, vylepšiť a predať. Snažte sa nepripútať sa k domu. Namiesto toho to vnímajte čisto ako zisk.
- Dom s priestorom na zlepšenie môže mať spustnutý dvor, starý koberec, dobré miesto na prístrešok pre auto alebo iné veci, ktoré je možné opraviť za málo peňazí a tvrdej práce. Tieto typy opráv často poskytujú vynikajúcu návratnosť investícií (NI) pri prevrátení domu.
- Niektorí ľudia hľadajú zúfalé vlastnosti. Ide o tie, ktoré predávajúci „zúfalo predáva“z dôvodov, ako sú: rozvod, bankrot, smrť, zlý stav majetku, oneskorené platby alebo iné. To dáva kupujúcemu neodmysliteľnú výhodu oproti predávajúcemu.
- Hľadajte domy, ktoré sa predávajú v strednom až vyššom rade. Čo to znamená, je suma, kde by si to priemerná rodina mohla dovoliť. Vo všeobecnosti to znamená medzi 200 000 a 500 000 dolárov v závislosti od vašej oblasti. Chcete to cenové rozpätie, pretože sa zvyčajne predáva najrýchlejšie - máte najväčšiu hustotu obyvateľstva, ktorá hľadá tieto domy strednej triedy. Mohlo to byť oveľa menej alebo oveľa viac, ale to je priemer. Tieto domy majú spravidla 3 alebo viac spální a najmenej 2 úplné kúpeľne.
- Zistite, čo uprednostňujú obyvatelia v oblasti, do ktorej chcete kúpiť. Jednoduché veci, ako je ľahký prístup, parkovanie na ulici, neprejazdné cesty a tichá štvrť, môžu spôsobiť, že je nehnuteľnosť atraktívna, alebo ju narušiť.
Krok 5. Získajte pôžičku najmenej o niekoľko tisíc dolárov viac, ako je cena nehnuteľnosti, ktorú chcete prevrátiť
Tieto peniaze budete potrebovať na opravy a vylepšenia. Vyjednajte kúpu nehnuteľnosti a kúpte ju. V ponuke určite uveďte niekoľko spôsobov, ako zo zmluvy vyjsť. Najbežnejšou metódou je jednoducho povedať „podlieha financovaniu do [takého alebo takéhoto] dátumu“. Ak nemôžete dovtedy financovať, požiadajte o predĺženie pred uplynutím pohotovostného obdobia financovania.
Majte na pamäti, že existujú 2 rôzne dátumy financovania: 1 na podanie žiadosti o pôžičku a 1 na získanie finančných prostriedkov na uzatvorenie obchodu. Na ochranu kupujúceho by sa pohotovostná situácia mala rozšíriť po uzavretí zmluvy. Podmienka financovania má spravidla 30 dní, preto si termín predĺžte, pokiaľ neviete, že v tomto časovom období môžete získať financovanie
Krok 6. Vytvorte si časový harmonogram, ktorý načrtne váš ideálny scenár predaja
Čas sú peniaze a vašim cieľom je, aby bol váš dom čo najskôr zrekonštruovaný a prevrátený. Za týmto účelom vytvorte časový harmonogram, ktorý bude obsahovať realistické časy pre uzatváranie zmlúv, predvádzanie a predaj. Po ceste nemusíte splniť všetky ciele, ale chcete byť v loptičke. Časová os vám k tomu pomôže.
- Všimnite si toho, keď očakávate, že zásadné renovácie budú dokončené do. Zahrňte pravidelné kontroly pokroku, aby ste boli upozornení na problémy, ktoré nastanú.
- Poznačte si časové bloky, keď ste k dispozícii na prácu v domácnosti, ako sú dlhé víkendy, prázdniny a podobne, od ktorých očakávate, že urýchlia prácu.
Skóre
0 / 0
Metóda 1 Kvíz
Ako môžete ťažiť z kúpy nehnuteľnosti v zlom stave?
Získate veľa praxe pri vylepšovaní domácnosti.
Skúste to znova! Svoju prácu budete mať určite radi, ale nakoniec to nemusí stáť za to. Nechcete ponoriť toľko peňazí a práce do nehnuteľnosti, že nevrátite náklady. Vaše energie by mohli byť lepšie vynaložené na zvládnuteľnejší projekt. Vyberte inú odpoveď!
Budete ho môcť ľahko predať na býčom trhu.
Nie úplne! Najľahšie je predávať na býčom trhu, pretože dôvera je vysoká. Celkovo dobrý trh však nezaručuje, že budete môcť predať svoju nehnuteľnosť so ziskom. Pravdepodobne budete musieť nehnuteľnosť vylepšiť a agresívne ju predať kupujúcim. Skúste to znova…
S týmto typom nehnuteľnosti získate najlepšiu návratnosť investícií.
Nie nevyhnutne! Ziskové marže na nehnuteľnostiach v zlom stave môžu byť značné, ak sa vám podarí vyjednať lacnú cenu. Možno však budete musieť do opráv vložiť aj veľa peňazí a práce, aby ste na nich dosiahli zisk. Tieto náklady môžu pohltiť veľkú časť vašich ziskov. Existuje lepšia možnosť!
Budete si ho môcť kúpiť lacno.
Áno! Reality v zlom stave sú zvyčajne klasifikované ako núdzové, čo znamená, že ich majitelia sa zúfalo pokúšajú predať. To znamená, že s väčšou pravdepodobnosťou predajú vo váš prospech. Máte veľkú šancu skončiť na dlhom konci hokejky. Prečítajte si ďalšiu kvízovú otázku.
Chcete ďalšie kvízy?
Testujte sa aj naďalej!
Metóda 2 z 3: Oprava domu
Krok 1. Rozhodnite sa, akú prácu budete v domácnosti vykonávať
Budete prácu vykonávať sami lacno alebo potrebujete na vykonanie práce generálneho dodávateľa alebo „GC“? Ak sú opravy menšie, môže byť najlepšie ísť rýchlo a lacno na vylepšenie nehnuteľnosti. Pri väčších projektoch, ktoré vyžadujú stavebné povolenie, je najlepšie prenajať si GC. Ako už bolo uvedené, kľúčom je vykonať vylepšenia, často len kozmetické, aby dom vyzeral oveľa lepšie, ale nebude vás stáť príliš veľa.
Krok 2. Najprv urobte dôležité opravy
Ak sa teda váš plán zmení (a veľmi dobre by to mohlo byť), urobili ste všetky dôležité opravy a máte len malé opravy, s ktorými by ste mohli manévrovať. Tiež, ak sa vám rozpočet nabije, nebudú vám chýbať nevyhnutné opravy, ako sú kuchynské smreky alebo základné práce na dvore, a môžete tlačiť na rýchly predaj.
- Hlavnými opravami sú veci, ako je prestavba domu tak, aby nedošlo k jeho poruche a nespôsobil požiar alebo úraz elektrickým prúdom; oprava rozbitých zariadení, ako sú vane, sprchy a umývadlá; opätovné podlahové krytiny unavených kobercov alebo hrboľatého linolea; oprava otvorov na stene/strope/dverách; výmena závesov/konzol/tvaroviek atď., ktoré sú uvoľnené alebo zlomené; premaľovanie odlupovania alebo zle urobeného laku; výmena rozbitých dlaždíc/dlažieb/schodov a pod.; renovovať všetko, čo je špinavé a pokazené - unavené veci nie sú starosťou ako špinavé veci, preto uprednostnite to, čo je potrebné urobiť najviac.
- Nájdite najlacnejšiu pracovnú silu, ktorú môžete nájsť (vysokoškoláci alebo dokonca seba), a dajte nehnuteľnosť bezchybne vyčistiť a opraviť. Ak vám po tom zostanú peniaze, vložte ich na likvidný sporiaci účet s vysokým úrokom; zatiaľ ho nepoužívajte na splatenie časti pôžičky.
- Prestavba kuchýň a kúpeľní spravidla dostatočne nezvyšuje hodnotu domu, pretože majitelia majú tendenciu za prestavbu príliš platiť.
Krok 3. Práce na menších opravách vykonajte ako posledné
K menším opravám patrí zmena farby laku na už slušnom laku; zmena pracovného kovania na modernejšie; montáž lepšieho úložného priestoru do skriniek atď. Je všetko pekné, ale nie nevyhnutné, ak vás tlačí čas a peniaze.
- Prečítajte si knihy o tom, čo kupujúci v domácnosti hľadajú. Veľa je o prezentácii - ak môžete použiť niekoľko skratiek na vylepšenie vzhľadu domu, ušetríte čas i peniaze. Samozrejme, musíte tiež prejsť kontrolou staviteľa, takže s tým treba počítať pri všetkých štrukturálnych problémoch, ktoré je potrebné riešiť.
- Čistenie, maľovanie a pridávanie rastlín je spravidla najlacnejší spôsob, ako zvýšiť hodnotu domu. Balíček tiež zvyšuje hodnotu viac ako cena balíka. Výmena elektrických a vodovodných zariadení a oprava rozbitých zariadení je tiež lacný spôsob, ako získať dobrú hodnotu pre domácnosť.
- Veci, ktoré môžete pravdepodobne urobiť sami: Maľovať. Roztrhajte starý koberec a nájdite podlahy z tvrdého dreva alebo koberec. Opravte staré príslušenstvo. Maľujte menšie oblasti. Vymeňte kovanie. Opravte terasu a vstupné priestory. Zmeňte farbu predných dverí. Pridajte nové držadlá.
Skóre
0 / 0
Metóda 2 Kvíz
Prečo by ste mohli odkladať prestavbu kúpeľne?
Práca na kúpeľni sa nepovažuje za zásadnú opravu.
Nie úplne! Nie všetky práce v kúpeľni sú rovnaké. Čisto estetická prestavba nie je zásadnou opravou. Oprava rozbitého záchodu je na druhej strane zásadnou opravou. Hádaj znova!
Prerábka kúpeľne môže byť drahšia, ako sa oplatí.
Správny! Náklady na prestavbu môžu byť dosť prehnané. Tieto náklady častejšie prevažujú nad pridanou hodnotou domu. Prečítajte si ďalšiu kvízovú otázku.
Prvá prestavba kuchyne je nákladovo efektívnejšia.
Určite nie! Prestavba kúpeľne nie je veľmi nákladovo efektívna, ale ani prestavba kuchyne. Oba tieto druhy vylepšení by ste mali zdržať. Skúste to znova…
Peniaze vynaložené na prestavbu by bolo možné lepšie minúť na zaplatenie pôžičky.
Nie! Môže sa to zdať ako fiškálne najzodpovednejší krok. Vaše peniaze však pôjdu ďalej, ak ich však najskôr vložíte na likvidný sporiaci účet s vysokým úrokom. Na sporení sa vám bude hromadiť vyšší úrok ako na pôžičke a neskôr budete môcť splatiť väčšiu časť svojej pôžičky. Skúste to znova…
Chcete ďalšie kvízy?
Testujte sa aj naďalej!
Metóda 3 z 3: Predaj nehnuteľnosti
Krok 1. Zinscenujte dom
Fázové domy sa môžu predávať podstatne rýchlejšie ako domy bez etapoviek, niekedy až o 50% rýchlejšie. Uistite sa, že váš dom je uprataný, uprataný a usporiadaný. Snažte sa, aby prvý dojem pôsobil trvalým dojmom.
- Fázové domy často ťažia z veľmi neutrálnych farieb a vlastností - funkcií, ktoré oslovujú široký okruh ľudí, pričom neurazia veľa ľudí. To znamená veľa neutrálnych farieb (hnedé, krémy atď.) A nie príliš honosný nábytok. Ak si to želáte, môžete si prenajať nábytok od inscenačnej spoločnosti, alebo si môžete sami zabezpečiť usporiadanie domu sami.
- Odstráňte z domu všetky osobné veci. Nezabudnite, že chcete, aby ľudia, ktorí sa pozerajú na predstavenie, uverili, že tento domov by mohol byť nakoniec ich novým domovom. Všetky osobné veci, ako sú trofeje, detské obrázky, suveníry z dovolenky a rodinné fotografie, by mali byť odstránené.
- Nech je domov príťažlivý pre zmysly.
- Zrak: upratať, odblokovať, zorganizovať, nechať priestor pre otvorenú miestnosť, otvoriť závesy atď.
- Vôňa: dajte osviežovače vzduchu do kúpeľne, nechajte kvety vo vstupnej hale, dajte čerstvú kávu alebo kávu.
- Dotyk: oslovte svojich hostí, aby si sadli na najjemnejší gauč; uistite sa, že v okolí nie je žiadny prach.
- Zvuk: vypnite všetky hlučné generátory, televízory a počítače a namiesto toho pustite hudbu, ktorú je možné ľahko počúvať, napríklad jazz.
Krok 2. Ukážte nehnuteľnosť potenciálnym kupujúcim
Diskutujte o tom s nimi. Ak sa konkrétny problém opakovane spomína, zistite, či môžete časť ušetrených peňazí použiť na opravu/vylepšenie. V opačnom prípade upravte svoju predajnú stratégiu, aby ste od nej odpútali pozornosť. Tento krok by nemal trvať dlhšie ako mesiac.
V prípade problémov s predajom domu využite silu webu a svojej osobnej siete. Pri predaji sa nespoliehajte len na makléra. Umiestnite reklamy na webové stránky (Craigslist, Zillow alebo Trulia sú dobrým východiskovým bodom) a klepnite na svoje sociálne siete, aby ste zistili, či by niekoho mohlo zaujímať hryzenie
Krok 3 Predať dom za výrazne vyššiu cenu, než za akú ste nehnuteľnosť kúpili.
Akékoľvek nepríjemnosti alebo výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou sú teraz problémom kupujúceho, nie vašim. Splatite pôžičku, vložte svoj zisk a vezmite si dovolenku.
Ak nikto nehryzie, buďte ochotní znížiť cenu. Skúmať ceny domov v okolí je nevyhnutné, najmä ak je cena vášho domu nadupaná a vy o tom ani neviete. Úprava ceny na lepšie zvládnuteľnú sumu môže znamenať predaj v krátkom čase. Platiť hypotéku a dane za predražený dom, pretože vaše ego stojí na ceste k zníženiu ceny, nie je dobrý spôsob, ako zarobiť peniaze
Krok 4. Nezabudnite nahlásiť svoj zisk IRS
Neohlásených 100 000 dolárov môže viesť k bolestivému auditu na ceste. Je to trápenie, ale je to nevyhnutné. Skóre
0 / 0
Metóda 3 Kvíz
Čo by ste mali urobiť, ak na váš pozemok nikto neponúka ponuky?
Vykonajte ďalšie vylepšenia nehnuteľnosti
Určite nie! Vkladáte viac peňazí len do nehnuteľnosti, ktorá nikam nevedie. Môžete byť dokonca nútení zvýšiť cenu, aby sa vám vrátili náklady, a preto bude predaj ešte ťažší. Vyberte inú odpoveď!
Držte sa zbraní a trvajte na požadovanej cene
Nie! Ak máte mimoriadne šťastie, vaša trpezlivosť by mohla viesť k predaju za vašu aktuálnu požadovanú cenu. Na zaplatenie hypotéky a daní však nakoniec prídete o ďalšie peniaze. Môžu prevážiť peniaze, ktoré ste zarobili pri zachovaní rovnakej ceny. Vyberte inú odpoveď!
Znížiť cenu
Áno! Ak nikto nekupuje, možno predávate za viac, ako je trhová cena vo vašej oblasti. Znížte ju na cenu, ktorá je primeranejšia pre nehnuteľnosť a okolie, a čoskoro budete mať na výber kupujúcich. Prečítajte si ďalšiu kvízovú otázku.
Na krátky čas ho stiahnite z trhu
Nie práve! Ak si dáte od svojho majetku prestávku v zoznamoch, iba si ublížite. Pre kupujúcich to už nebude lákavé, ak sa to znova objaví, ale za rovnakú starú cenu. Kliknutím na inú odpoveď nájdete správnu …
Chcete ďalšie kvízy?
Testujte sa aj naďalej!
Video - Používaním tejto služby môžu byť niektoré informácie zdieľané so službou YouTube
Tipy
- Zúčastnite sa stretnutí realitného klubu vo vašom okolí. Títo sú často dobre inzerovaní, ale vyhľadávanie Google zvyčajne urobí trik rovnako dobre. Zoznámte sa s myšlienkami nákupu a preklápania. Neplaťte za drahé víkendové kurzy (zvyčajne okolo 600 dolárov), pokiaľ si to skutočne nemôžete dovoliť; zvyčajne zahŕňajú výskum, ktorý môžete urobiť sami.
- Je tiež možné dosiahnuť zisk pri prevrátení nového domu pred núdzovým.
- Skúste „suchý beh“, v ktorom budete sledovať ceny domov vo vašom okolí a uvidíte, koľko by ste mohli zarobiť, keby ste investovali skutočné peniaze. Až potom, čo vyviniete lepšie inštinkty a získate skutočnú dôveru, mali by ste začať hazardovať so svojimi vlastnými peniazmi.
- Uistite sa, že získate uvoľnenie záložných práv od všetkých dodávateľov, ktorí poskytujú služby nehnuteľnosti. V opačnom prípade by subdodávatelia mohli na nehnuteľnosť založiť záložné právo, ak im ich generálny dodávateľ nezaplatí.
- Poloha je všetko. Dobrý dom na rohu hlavnej ulice predá oveľa viac ako úžasný dom vzdialený 8,0 km od čohokoľvek. Pri kúpe si dajte pozor na umiestnenie.
- Vaším cieľom je kúpiť si najhoršie vyzerajúci dom v bytovom dome, aby ste zvýšili šance, že sa vám investície vrátia. V opačnom prípade nebudete môcť nehnuteľnosť predať vzhľadom na stav ostatných domov v susedstve.
- V sobotu a nedeľu pravidelne chodievajte do otvorených dverí a sledujte, ako profesionáli pripravujú domy na predaj. Zvláštnu pozornosť venujte rastlinám, farbám farieb, vybaveniu a tomu, ako miestnosti zväčšujú tým, že odstránia steny, zrkadlá a obmedzia množstvo nábytku v domácnosti. Aj z niečoho tak jednoduchého, ako keď do domu vložíte vanilkový osviežovač vzduchu, môže pôsobiť príjemnejšie.
- Uistite sa, že váš úver je vynikajúci v prípade, že si potrebujete kúpiť hypotéku na hypotéku.
- Kúpte si nehnuteľnosť, ktorá má jasný názov, a snažte sa vyhnúť zmluvám o vlastníctve. V týchto situáciách by mohol vlastník nesplácať hypotéku alebo nechať na nehnuteľnosť založiť záložné právo predtým, ako nehnuteľnosť vlastníte. V niektorých situáciách môže byť zálohová platba zaplatená za záložné práva majiteľa, aby bolo možné nehnuteľnosť kúpiť priamo a dať jej svoje meno.
- Do nehnuteľnosti, ktorú vyberiete, je možné investovať bez sankcií 401 000 dolárov pred zdanením. Najprv by ste však mali požiadať o radu daňového agenta IRS alebo CPA, ktorý sa v tejto technike vyzná.
Varovania
- Prevrátenie domu je mimoriadne riskantné a môžete prísť o státisíce dolárov, z ktorých potom budete dlžní banke. Skúste to iba vtedy, ak ste si istí, že presne viete, čo robíte.
- Myšlienka prevrátenia je, že môžete uskutočniť predaj skôr, ako sa na vašej pôžičke začnú hromadiť úroky. Ak sa ocitnete na „čiernej diere“, vyplaťte čo najlepšie; strata niekoľko tisíc dolárov nie je ani zďaleka taká zlá ako chátrajúci majetok a hora celoživotného dlhu.
