Prevrátenie domu zahŕňa kúpu relatívne lacného domu (často uzavretého domu), jeho opravu a predaj so ziskom. Je to úsilie, ktoré so sebou prináša množstvo rizík, ako aj niektoré potenciálne lukratívne odmeny. S prípravou domu na trh je spojené aj veľa tvrdej práce. Ak máte záujem o prevrátenie domu, ale nemáte veľa peňazí na zálohu, existujú ďalšie možnosti, ktoré vám umožnia vstúpiť na trh s preklápaním domu.
Kroky
Metóda 1 zo 6: Hodnotenie vašich financií
Krok 1. Zhodnoťte svoju toleranciu voči riziku
Prevrátenie domu za účelom zisku prináša množstvo nákladov, vrátane zálohy na bývanie, hypotéky, splátky úrokov, dane z nehnuteľnosti, náklady na zatvorenie nehnuteľnosti, inšpekcie, povolenia a poplatky dodávateľom. Tieto náklady sa rýchlo sčítajú a prevrátený dom sa nemusí predávať so ziskom. Predtým, ako sa rozhodnete, či budete s preklápaním domu pokračovať, položte si otázku:
- Čo urobíte, ak sa dom hneď nepredá? Bolo by možné dom využiť napríklad ako nájomnú nehnuteľnosť? Ak nemáte rozumný záložný plán a ak sa pri predaji prevráteného domu niečo pokazí, budete chcieť svoje plány prehodnotiť.
- Stoja potenciálne zisky za riziko značnej straty? V roku 2015 zaznamenali domy s cenou pod 50 000 dolárov záporné výnosy. Na druhej strane domy s cenou od 100 000 do 200 000 dolárov dosiahli priemerný hrubý výnos 44%. Majte na pamäti, že predaj domu, v ktorom ste nikdy nebývali, môže zahŕňať aj vysoké daňové platby, ktoré môžu výrazne znížiť vašu ziskovú maržu.
- Dokážu vaši investiční partneri zvládnuť riziko potenciálnej straty?
- Vykonali ste prieskum miestnych realitných trhov, nákladov na prestavby a povolení? Ak chcete mať úspešný zážitok z preklápania domu, musíte sa zoznámiť s miestnymi cenami domov, školskými štvrťami, zodpovednými dodávateľmi a predpismi v oblasti nehnuteľností.
Krok 2. Zvážte svoju schopnosť poskytnúť „potný kapitál“a hodnotu tejto práce
Vlastný kapitál v potu sa týka hodnoty, ktorú by ste mohli pridať svojmu domu v dôsledku vlastnej práce. Napríklad, ak ste zručný pokrývač alebo autorizovaný inštalatér, možno by ste mohli niektoré opravy domu vykonať sami. Tým sa zníži vaša réžia a zníži sa objem peňazí, ktoré si musíte požičať.
- Uistite sa, že vezmete do úvahy množstvo času, ktorý strávite prácou na preklopenom dome. Váš čas má tiež hodnotu a prevrátenie domu môže niekedy trvať aj mesiace práce. Zvážte, či iné spôsoby trávenia času môžu byť výnosnejšie alebo zábavnejšie.
- A čo je dôležitejšie, budú partneri, ktorí vkladajú finančný podiel, považovaní za hodnotnú? Ak áno, akú hodnotu má v porovnaní s ich hotovosťou?
- Pri domácich opravách dodržiavajte všetky miestne predpisy. Ak potrebujete schválenie akejkoľvek stavby alebo opravy, prediskutujte svoje plány s realitným zástupcom alebo miestnou radou.
Krok 3. Poznáte svoje kreditné skóre
Ak nemáte peniaze na prevrátený dom sami, budete si musieť vziať pôžičku na pokrytie počiatočných nákladov. Bez ohľadu na to, kto je váš veriteľ - partner, banka alebo súkromný veriteľ - budete musieť preukázať, že dokážete splatiť svoj úver. Vaše kreditné skóre odráža vašu úverovú históriu, vašu schopnosť splácať pôžičky a celkové zaťaženie dlhu. Čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým väčšia je šanca, že si budete môcť zabezpečiť pôžičku za prijateľnú úrokovú sadzbu.
- Existuje niekoľko rôznych systémov hodnotenia kreditov, ale vo všeobecnosti bude vaše kreditné skóre číslo niekde medzi 300-850. Čím vyššie je vaše skóre, tým lepší je váš kredit.
- Bezplatnú správu o svojom kreditnom skóre môžete získať každých 12 mesiacov na stránke
Krok 4. Zlepšite svoje kreditné skóre
Ak je vaše kreditné skóre príliš nízke na to, aby ste si mohli zaistiť pôžičku na projekt prevracajúci dom, možno budete chcieť nejaký čas na zlepšenie svojho kreditného skóre. Môže to chvíľu trvať, ale z dlhodobého hľadiska to môže byť užitočné. Navyše, čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým je väčšia pravdepodobnosť, že dokážete predísť potenciálnej strate prevrátením domu. Ak chcete zlepšiť svoje kreditné skóre, môžete:
- Splatite svoje dlhy včas. Ak nemáte dobrú históriu splácania dlhu, nebudete si môcť zabezpečiť slušnú pôžičku na preklopený dom.
- Udržujte celkové zaťaženie dlhu na minime. Ak je to možné, vyhnite sa udržiavaniu zostatku na kreditnej karte.
- Úverové linky majte iba vtedy, ak je to nevyhnutné. Nemajte viac kreditných kariet, ako potrebujete pre svoj každodenný život.
- Chráňte svoju identitu. Sledujte transakcie s kreditnou kartou a svoje úverové hodnotenie, aby ste sa uistili, že vašu identitu neodcudzil zlodej alebo hacker. Vykonajte primerané bezpečnostné opatrenia na ochranu svojich informácií. Neprihlasujte sa napríklad do svojho online bankového systému, pokiaľ nie ste v zabezpečenej sieti chránenej heslom.
Krok 5. Porozprávajte sa s finančným poradcom
Finančný poradca sa bude môcť pozrieť na vašu aktuálnu finančnú situáciu a pomôže vám určiť, aké veľké riziko si môžete dovoliť podstúpiť v rámci investície do domu. Finančný poradca vám môže tiež pomôcť navrhnúť plán na pokrytie vašich výdavkov, aj keď sa váš prevrátený dom predáva dlho alebo vyžaduje dodatočné opravy.
Krok 6. Vytvorte si podnikateľský plán
Aby ste mohli úspešne prevrátiť dom, budete sa musieť rozhodovať na základe logiky a výskumu, nie na základe vašich emócií. Predtým, ako začnete s hľadaním veriteľa a kúpou domu, je múdre, aby ste mali vypracovaný solídny podnikateľský plán. Tento plán by vás mal udržať na správnej ceste k múdrej investícii a poskytnúť vašim potenciálnym veriteľom a partnerom dôveru v to, že môžete dosiahnuť zisk. Váš podnikateľský plán by mal obsahovať:
- Maximálna kúpna cena domu, ktorú prevrátite.
- Zoznam požadovaných štvrtí, na ktoré zacielite svoje vyhľadávanie. Osobitnú pozornosť venujte školským štvrtiam, bezpečnosti štvrtí a blízkosti vybavenosti, ako sú obchody a verejná doprava.
- Maximálne náklady na opravy a prestavby, ktoré si môžete dovoliť.
- Zoznam spoľahlivých, cenovo dostupných a licencovaných dodávateľov, ktorí môžu úspešne vykonávať opravy.
- Primeraný odhad hodnoty po opravách (ARV) prevráteného domu. V ideálnom prípade počiatočná predajná cena nebude viac ako 70% ARV domu.
- Pocit, kto je váš kupujúci a čo chcú. Bude váš kupujúci pravdepodobne pár na dôchodku? Mladý podnikateľ? Pár s deťmi? V závislosti od okolia môžu vaši potenciálni kupujúci chcieť z domu veľmi odlišné veci. Zvážte, kto bude váš pravdepodobný kupujúci a čo by mohol potrebovať zo svojho domu. Ak sa napríklad pozeráte na prevrátenie domu v štvrti so skvelou školskou štvrťou, môžete uvažovať o prestavbe, ktorá má na mysli malé deti.
- Konkrétny kupujúci. V niektorých prípadoch by ste mohli byť schopní postaviť kupujúceho do radu pred otočením domu. V tomto prípade sú vaše riziká oveľa nižšie, ako aj vaše režijné náklady.
- Plán, ako splatiť pôžičku, ak sa niečo pokazí. Neprevracajte dom, pokiaľ nemôžete uhradiť svoje výdavky, aj keď sa pri vašom predaji niečo pokazí. Napríklad sa vám môže stať, že vám prepadne kupujúci, alebo zistíte problém so založením domu. Vybudujte si rezervu na chyby vo svojom podnikateľskom pláne a premýšľajte o možných spôsoboch, ako predísť oneskoreniu predaja domu alebo neočakávaným výdavkom.
Metóda 2 zo 6: Nájdenie partnera
Krok 1. Nájdite investičného partnera
Najbežnejším spôsobom, akým môžu neskúsení domáci miláčikovia vstúpiť na trh, je nájsť si investičného partnera. Toto je obzvlášť dôležité pre tých, ktorí nemajú peniaze na zálohu alebo počiatočné opravy. Investičný partner dodá časť alebo celú počiatočnú hotovosť výmenou za podiel na zisku.
Môžete zvážiť nájdenie partnera, ktorý má veľké množstvo tekutých peňazí, ale nemá záujem vykonávať práce súvisiace s kúpou alebo úpravou domu. Kým váš partner dodá hotovosť, vy dodáte know-how a prácu
Krok 2. Sieť aktívne
Aby ste si našli investičného partnera, mali by ste vo svojej komunite rozvinúť množstvo osobných a profesionálnych kontaktov. Oznamte, že máte záujem o investičnú príležitosť s partnerom. Potenciálnych partnerov môžete nájsť niekoľkými spôsobmi:
- Prieskum aktívnych investorov do nehnuteľností. Spojte sa s úspešnými, skúsenými investormi do nehnuteľností, ktorí by mohli zvážiť šancu využiť vašu šancu.
- Vstup do klubu investovania do nehnuteľností. Mnoho miestnych komunít má miestne kapitoly klubov investujúcich do nehnuteľností. Keď sa pripojíte, budete mať prístup k miestnym obyvateľom, ktorí by mohli zdieľať vaše záujmy a nadšenia.
- Pripojenie sa k skupine stretnutí. Skupiny Meetup sú sociálne kluby, ktoré majú niekedy špecifické témy vrátane nehnuteľností. Na rozšírenie svojej sociálnej siete použite skupinu stretnutí.
- Šírenie informácií medzi rodinou a priateľmi. Diskutujte o svojom sne o obrátení domov s tými, ktorí už sú vo vašej sociálnej sieti, napríklad s rodinou, priateľmi a spolupracovníkmi. Možno vám budú môcť dať kontakt na ostatných, ktorí zdieľajú vaše záujmy alebo ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti.
- Vytvorenie vlastného klubu pre investície do nehnuteľností. Ak vo vašom okolí ešte nie je klub investorov do nehnuteľností, môžete si vytvoriť vlastnú kapitolu. Inzerujte na Craigslist a prostredníctvom webových stránok meetup, aby ste našli rovnako zmýšľajúcich jednotlivcov.
Krok 3. Poraďte sa s advokátom
Keď vstupujete do investičného partnerstva, je dôležité, aby ste sa nespoliehali iba na ústne dohody. Zaistite, aby boli všetky transakcie uvedené v podpísanej zmluve. Poraďte sa s obchodným zástupcom alebo zástupcom realitnej kancelárie a ubezpečte sa, že obe strany sú s dojednaním spokojné. Uistite sa, že cvičíte vopred:
- Kto hradí aké náklady
- Ako sa rozdelia zisky
- Kto pokryje potenciálne dlhy a záväzky
- Kto bude vykonávať konkrétne úlohy (napríklad najímanie dodávateľov)
- Všimnite si bezpečnostných zákonov, ktoré upravujú podporu investícií, ako aj možnosti súdnych sporov pre investorov, ak k udalostiam nedôjde podľa plánu
Krok 4. Urobte to po jednom
Niektoré realitné partnerstvá fungujú veľkolepo; iní úplne zlyhajú. Neuzatvárajte sa do partnerstva dlhodobo, kým nebudete vedieť, ako dobre sa vám s partnerom pracuje. Berte to radšej jeden po druhom a zhodnoťte, či má vaše partnerstvo potenciál byť silné a trvalé. Vezmite do úvahy, či finančná návratnosť fungovala podľa očakávania.
Metóda 3 zo 6: Zabezpečenie pôžičky za ťažké peniaze
Krok 1. Výskum veriteľov s ťažkými peniazmi
Veriteľ ťažkých peňazí je spoločnosť, ktorá si požičiava peniaze od jednotlivcov za jednu úrokovú sadzbu a tieto peniaze požičiava iným súkromným osobám za oveľa vyššiu úrokovú sadzbu. Existuje mnoho spoločností, ktoré sa špecializujú na financovanie investícií do nehnuteľností, ako sú prevrátené domy. Použite svoju sociálnu sieť alebo internetové adresáre na nájdenie veriteľa s ťažkými peniazmi vo vašej oblasti.
Krok 2. Rozpoznajte dodatočné náklady na pôžičky s ťažkými peniazmi
Pôžička v tvrdých peniazoch je pravdepodobne najľahším druhom pôžičky, ktorú je možné zaistiť pre prvého domáceho ploutvníka, ktorý nemá veľa likvidnej hotovosti. Je to však tiež jedna z rizikovejších možností. Úrokové sadzby z pôžičiek na tvrdé peniaze bývajú pri 8-15%oveľa vyššie ako typické bankové hypotéky. To môže vážne znížiť vaše potenciálne zisky z prevráteného domu.
Krok 3. Zhromaždite svoje finančné dokumenty
Predtým, ako vám veriteľ ťažkých peňazí požičia hotovosť, budete im musieť poskytnúť kľúčové informácie o vašej finančnej stabilite a plánoch na prevrátenie domu. Pravdepodobne budú chcieť preskúmať vaše daňové záznamy, úverový rating a výplatné pásky. Majte svoje dokumenty poruke a ukážte svojmu veriteľovi, že ste pre nich užitočnou investičnou príležitosťou.
Krok 4. Zaplatte počiatočný poplatok 2-10%
Ďalším zvýšeným nákladom pôžičiek s ťažkými peniazmi je počiatočný poplatok, často označovaný ako „body“. Väčšina poplatkov sa pohybuje medzi 2-10% z hypotekárnych nákladov na dom, ktorý prevrátite. Tieto peniaze poskytujú vášmu veriteľovi určité zabezpečenie a slúžia ako ukážka vašej finančnej životaschopnosti.
Krok 5. Prevráťte dom rýchlo
Väčšina pôžičiek s ťažkými peniazmi je obmedzená na nákup a obnovu majetku alebo stavby a môže trvať šesť až 24 mesiacov. Hardvérové pôžičky nie sú vhodné na dlhodobé investície kvôli vysokým poplatkom. Najlepšie je použiť pôžičky s ťažkými peniazmi na nehnuteľnosti, ktoré budete môcť rýchlo otočiť, aby ste sa uistili, že neplatíte vysoké úroky.
Metóda 4 zo 6: Zabezpečenie súkromnej pôžičky
Krok 1. Zvážte súkromného veriteľa
Súkromný veriteľ je fyzická osoba, ktorá má k dispozícii likvidné peniaze a ktorá je ochotná vám požičať peniaze za vopred stanovenú úrokovú sadzbu. Na rozdiel od realitného partnera, ktorý s vami delí zisky, súkromný veriteľ vám predtým, ako vám poskytne hotovosť, jednoducho zaúčtuje úrokovú sadzbu. V mnohých prípadoch sú úrokové sadzby pre súkromných veriteľov nižšie ako pre veriteľov s ťažkými peniazmi. Súkromného veriteľa však môže byť ťažšie nájsť.
Krok 2. Klepnite na svoju sociálnu sieť pre veriteľov
V mnohých prípadoch môžete nájsť súkromného veriteľa prostredníctvom svojej vlastnej sociálnej siete. Ak poznáte príbuzného, priateľa alebo spolupracovníka, ktorý má k dispozícii len hotovostné peniaze, možno by ste si tieto peniaze mohli požičať a zaplatiť im úrok. V ideálnom prípade vyhráva každý: váš veriteľ bude môcť zarobiť nejaký extra úrok a vy budete môcť zarobiť na svojom prevrátenom dome.
Krok 3. Uvedomte si potenciálne riziká
Ak sa chystáte zabezpečiť súkromného veriteľa, uistite sa, že vy aj váš veriteľ ste si vedomí potenciálnych rizík tejto transakcie. Zvážte, čo sa môže stať, ak nebudete mať z preklopeného domu zisk. Budete aj naďalej schopní splácať úroky? Pred hľadaním súkromného veriteľa si premyslite svoje možnosti. Aby bol zachovaný váš vzťah s touto osobou, budete jej musieť včas zaplatiť.
Krok 4. Pamätajte si, že dôvera je kľúčová
Nevyužívajte výhody súkromného veriteľa, ak s ním chcete pokračovať v práci. Dôvera je kľúčovou zložkou súkromných pôžičiek a musíte dokázať, že dokážete vydržať svoj koniec vyjednávania. Ak ste úspešní, váš súkromný veriteľ vám môže byť ochotný pomôcť s financovaním budúcich investícií do nehnuteľností.
Metóda 5 zo 6: Zabezpečenie bankového úveru
Krok 1. Požiadajte svoju banku o pôžičku
Je menej pravdepodobné, že sa táto možnosť vyskytne počas vášho prvého prehodenia domu, ale stojí za to vyskúšať. Ak máte dobrý úver a solídny obchodný plán, vaša banka vám môže poskytnúť pôžičku na kúpu domu na otočenie. Tieto úrokové sadzby budú pravdepodobne vyššie ako typická hypotéka s 20% akontáciou, ale budú pravdepodobne nižšie ako mnohé pôžičky na tvrdé peniaze.
Banka s väčšou pravdepodobnosťou požičia stavebné prostriedky, ak môžete poskytnúť jasné záložné právo na nehnuteľnosť
Krok 2. Diskutujte o svojom podnikateľskom pláne so svojou bankou
Ak máte nádej na zabezpečenie bankového úveru, budete potrebovať solídny podnikateľský plán. Nezabudnite prediskutovať svoj prieskum so svojou bankou, aby ste zistili, či vás považujú za hodnotnú investíciu.
Metóda 6 zo 6: Použitie vlastného majetku
Krok 1. Zhodnoťte svoj aktuálny majetok
Aj keď nemáte veľa tekutých peňazí na otočenie domu, stále môžete mať majetok, ktorý vám môže pomôcť získať úverové rámce na kúpu lacného domu na otočenie. Prezrite si svoj vlastný domov, svoje dôchodkové účty a svoje úverové limity a zistite, či je možné niektorý z nich využiť na zálohu.
Krok 2. Klepnite na IRA
IRA (nezávislý dôchodkový účet) je nástroj odchodu do dôchodku. Za výber peňazí do veku 59,5 roka existujú vážne daňové sankcie. Existujú však výnimky pre prvých kupujúcich domov. Na kúpu domu môžete použiť až 10 000 dolárov z IRA. Diskutujte o tejto možnosti so svojim finančným poradcom, aby ste sa uistili, že peniaze používate správne a že vám nebudú hroziť pokuty.
Majte na pamäti, že výber peňazí z IRA môže poškodiť potenciál dlhodobého rastu tohto dôchodkového účtu. Dávajte si pozor na riziká, ktoré so sebou prináša zníženie predčasného dôchodku
Krok 3. Zvážte úverový limit domáceho kapitálu
Úverová línia vlastného kapitálu (alebo HELOC) je pre vás potenciálnou možnosťou, ak už vlastníte nehnuteľnosť. HELOC vám poskytuje rýchly zdroj hotovosti a vy musíte platiť iba úroky z peňazí, ktoré si požičiate od HELOC. Môžete mať napríklad HELOC v hodnote 75 000 dolárov. Ak si však z tejto sumy požičiate 10 000 dolárov, zaplatíte úrok iba zo sumy 10 000 dolárov.
- Buďte veľmi opatrní so svojim HELOC: ak pôžičku nevrátite včas, hrozí vám strata domova.
- Uvedomte si, že úrokové sadzby HELOC môžu byť vyššie ako pôžičky od súkromných veriteľov.
Krok 4. Zvážte používanie kreditných kariet
Kreditné karty sú ďalším zdrojom rýchlej hotovosti, pokiaľ ich plánujete vyplatiť veľmi rýchlo. Úrokové sadzby na kreditných kartách môžu byť veľmi vysoké, 18-20%. Neohrozujete však žiadne zo svojich ďalších aktív, ako by ste to urobili v prípade HELOC. Mohli by ste zvážiť použitie kreditných kariet na nákupy s nižšími vkladmi počas prevracania domu, napríklad na nákup stavebného materiálu z obchodu s domácimi potrebami.
Tipy
- Pred investičným rozhodnutím si vždy urobte matematiku. Ocenite aj svoj čas a prácu.
- Uvedomte si, že je možné, že budete mať lepší výnos aj inými spôsobmi, napríklad využitím času na prácu na smeny alebo investovaním voľných peňazí na akciovom trhu. Považujte nehnuteľnosť len za jednu z mnohých možností: nezamykajte sa na nehnuteľnosť, kým si to poriadne premyslíte.
Varovania
- Je tiež dôležité, aby ste boli voči svojim investorom úplne transparentní a povedali im, že existuje pravdepodobnosť, že prídu o peniaze z vašej transakcie. Poctivosť je najlepšia politika, najmä ak investujete peniaze iných ľudí.
- Dávajte si pozor, že keď získavate peniaze na akýkoľvek druh podnikania, v ktorom ich chcete použiť na investičné účely, musíte byť v prísnom súlade s federálnymi a obecnými smernicami. Uistite sa, že sa poradíte so svojim zástupcom skôr, ako začnete zbierať peniaze na akýkoľvek podnik na preklopenie domu.
- Nepovažujte prevracanie domu za schému rýchleho zbohatnutia. Aj keď to môže byť lukratívne, sú s tým spojené obrovské riziká. Prevrátenie domu je ziskové iba vtedy, ak investori investujú veľa času a energie do výskumu nehnuteľností a vylepšovania domu.
- Nestrihajte rohy. Najmite licencovaných a poistených dodávateľov, ktorí majú dobrú povesť. Vždy si nechajte svoj majetok dôkladne skontrolovať. Pred renováciou získajte povolenia. Vynechanie týchto krokov môže viesť k zvýšeniu nákladov na ceste.
